כל הסיבות להתייעץ עם עורך דין תמ”א
אחד המכשולים העיקריים בפני מימוש פרויקט על בסיס תוכנית המתאר הארצית מספר 38 הוא סרבנות מצד בעלי דירות. חשוב להדגיש מיד: זכות הקניין מאפשרת לכל בעל נכס להתנגד לשינויים שלתפישתו עלולים לפגוע בו. יחד עם זאת, בבניין משותף ועוד יותר מכך כשמדובר במתחם שלם שמיועד לפינוי ובינוי מחדש ישנה גם טובת הכלל, ועל כן ישנם כלים משפטיים ואחרים שבאמצעותם ניתן לנטרל התנגדויות שתוקעות את הפרויקט. מאחר שבכל מקרה רק בעזרת עורך דין תמ”א 38 מתממשת באופן מיטבי, חשוב לבחור בשלב מוקדם ככל האפשר את איש המקצוע הנכון. משרד הבוטיק סטרוגו ושות’ עורכי דין כבר סייע לבעלי נכסים לדלג מעל למכשול זה בדרך להשבחת הבניין והדירות שבו.
איך עורך דין תמ”א 38 מנטרל התנגדות בעלי דירות לפרויקט?
* ניהול משא ומתן – השלב הראשון בדרך למוסס התנגדויות הוא להקשיב להן. עורך דין מיומן יקשיב לבעלי הדירות הסרבנים, יבין מאין נובע הסירוב ויציע פתרונות מתאימים לכל חשש.
* שיפור ההצעה של היזם – בלא מעט מקרים התנגדויות של דיירים סרבנים מובילות לשיפור ההצעה של היזם. בהקשר זה חשוב לזכור שעורך דין עצמאי, שמחויב אך ורק ובעלי דירות, פועל מול היזם ומוודא כי החוזה שייחתם איתו מעגן באופן חד-משמעי וכזה שלא ניתן לפרשנות את כל הזכויות המהותיות של בעלי הדירות לאורך כל תקופת העבודות.
* הגשת תביעת פיצוי – במקרה של התנגדות לא סבירה, או שאינה בתום לב, בעלי הדירות האחרים רשאים לתבוע בעל דירה סרבן. לעיתים עצם הגשת התביעה מספיק כדי לשנות את דעתו של אותו סרבן ומסיר את המכשול בדרך למימוש התמ”א.
שירות קשוב בהתאמה אישית מלאה
לאחר שמבינים איך בעזרת הידע והניסיון של עורך דין תמ”א 38 מתממשת גם כשישנם דיירים סרבנים, השלב הבא הוא לבחור נכון את עורך הדין. משרד הבוטיק סטרוגו ושות’ עורכי דין כבר סייע כאמור במקרים רבים למוסס את ההתנגדויות, בכל אחת מהדרכים הרלוונטיות. השירות מתאפיין בקשב רב לכל הצדדים, בהתאמה מלאה למאפיינים הספציפיים של כל פרויקט וביצירתיות שמהווה כלי מרכזי בנטרול סרבנות.
עו”ד תמ”א 38
בשנת 2005 אישרה ממשלת ישראל את תוכנית המתאר הארצית מספר 38. על התוכנית עמל במשך מספר שנים צוות נרחב של אנשי מקצוע בתחום התכנון, בראשות אחד האדריכלים המובילים בארץ, יונה פיטלסון. עם אישורה של התוכנית בממשלה וביתר שאת לאחר תוספות שונות שהפכו אותה לאטרקטיבית יותר, צצה גם התמחות חדשה בתחום המשפט: עו”ד תמ”א 38, כלומר עורך דין בעל בקיאות ספציפית בכל הנוגע למימושה של תוכנית המתאר הארצית החשובה. בפירמת עורכי הדין סטרוגו ושות’ מסייעים לבעלי דירות לשדרג את הנכסים שלהם על בסיס תמ”א 38, כשאחד המרכיבים המהותיים בשירות הוא התנהלות מול הרשות המקומית במטרה להסיר מכשולים ולאפשר יציאה לדרך במהירות. פירמת עורכי הדין סטרוגו ושות’ מלווה הן יזמים והן בעלי דירות בעסקאות תמ”א 38.
איך עו”ד תמ”א 38 מתנהל מול הרשות המקומית?
* בדיקה ראשונית של הזכויות – בדיקת אפשרויות המימוש של תמ”א 38 באזורים שונים בעיר, על בסיס תוכנית בניין עיר (תב”ע) עדכנית, מדיניות העירייה ביחס לנושא והתוכניות שלה לגבי השכונה הספציפית. על בסיס בדיקה מקיפה זו, בעלי הדירות יכולים לדעת האם כדאי להשקיע זמן ומשאבים נוספים בקידום הפרויקט.
* קידום הפרויקט – התנהלות שוטפת מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על-מנת לסייע בקבלת היתר בנייה בזמן קצר ככל האפשר ותוך מיקסום ההטבות לבעלי הדירות. במקרים שבהם מוגשות התנגדויות לפרויקט, עורך הדין שמלווה את בעלי הדירות מסייע לספק להן מענה הולם כך שהבקשה תאושר בסופו של דבר.
* הגשת ערר – במידת הצורך עורך דין מיומן ובעל ניסיון במימוש פרויקטי התחדשות עירונית יערוך ערר שיוגש לוועדה המחוזית. מקרים מורכבים מגיעים גם לבתי המשפט, ותפקידו של עורך הדין הוא למצות את כל האפשרויות החוקיות על-מנת לחייב את הרשות המקומית לאשר את הפרויקט ולמקסם את הזכויות לבעלי הדירות.
תפקידים חשובים נוספים
מרכיב משמעותי נוסף בשירות שמעניק עו”ד תמ”א 38 לבעלי הדירות הוא שמירה קפדנית על זכויותיהם מול היזם. בפירמת עורכי הדין סטרוגו ושות’ מבצעים בדיקת מדוקדקת ביחס להצעות של של כל חברה קבלנית המציעה לדיירים את שירותיה, ועורכים חוזה שבו מנוסחות באופן ברור ומחייב כל ההתחייבויות ביחס לפרויקט. עו”ד תום סטרוגו, שעומד בראש פירמת הבוטיק, כיהן כחבר מועצת העיר הרצליה וכחבר בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר זו, והניסיון הייחודי שצבר במסגרות אלה תורם אף הוא לאיכות השירות לבעלי דירות שמבקשים ליהנות מתמ”א 38.
